دانشگاه ازاد نوراباد ممسني

توقيف اموال غيرمنقول (1)

 

چكيده
 

اين مقاله به بررسى و تحليل توقيف اموال غيرمنقول و عوايد، منافع و محصول املاك غيرمنقول، پرداخته و جوانب گوناگون آن را بررسى نموده است. قانون آيين دادرسى مدنى، توقيف اموال، اعم از منقول و غيرمنقول و صورت‏بردارى و ارزيابى و حفظ اموال توقيف شده و توقيف حقوق استخدامى خوانده و اموال منقول وى را كه نزد شخص ثالث موجود است به قانون اجراى احكام مدنى ارجاع داده است. بنابراين توقيف اموال، منقول و غيرمنقول، بايد مطابق مقرّرات قانون اجراى احكام مدنى صورت بگيرد.
اين مقاله با رويكرد نظرى و روش تحليلى و تطبيقى بر حقوق و قوانين موضوعه، بخصوص قانون اجراى احكام مدنى و آيين‏نامه جديد اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا (مصوب 87/6/11) و با هدف شناسايى و روشن ساختن تمامى جوانب توقيف اموال غيرمنقول در قوانين جديد فعلى نگاشته شده است.
کليد واژه ها: اموال غيرمنقول، ملك ثبت شده، منافع و عوايد، صورت‏بردارى.

مقدّمه
 

قانون آيين دادرسى مدنى درباره توقيف اموال، در ماده 126 مقرّر مى‏دارد: «توقيف اموال اعم از منقول و غيرمنقول و صورت‏بردارى و ارزيابى و حفظ اموال توقيف شده و توقيف حقوق استخدامى خوانده و اموال منقول وى كه نزد شخص ثالث موجود است، به ترتيبى است كه در قانون اجراى احكام مدنى پيش‏بينى شده است.» بنابراين، توقيف اموال، چه منقول و چه غيرمنقول، بايد مطابق مقرّرات قانون اجراى احكام مدنى صورت بگيرد.
به علاوه، آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم ‏الاجراى جديد مصوب 87/6/11 نيز مواردى را به توقيف اموال غيرمنقول اختصاص داده است. از اين‏رو، براى روشن شدن حدود و جوانب موضوع، بررسى تطبيقى ميان قانون اجراى احكام مدنى و آيين‏نامه جديد ضرورت دارد. از سوى ديگر، با توجه به اهميت بحث توقيف اموال غيرمنقول و پرونده هاي فراوانى كه در اين رابطه وجود دارد و به دليل اينكه در مورد توقيف اموال غيرمنقول كتاب و يا مقاله مستقلى به رشته تحرير درنيامده و حقوق‏دانان فقط در ضمن شرح قانون اجراى احكام مدنى به آن پرداخته‏اند، پژوهش بيش از پيش اين بحث در قوانين و جنبه هاي حقوقى راجع به آن ضرورى به نظر مى‏رسد. در اين پژوهش در مورد توقيف اموال غيرمنقول، با بهره‏گيرى از قوانين موضوعه، بخصوص قانون اجراى احكام مدنى و آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، بين آنها تطبيق و مقايسه‏اى صورت مى‏گيرد. همچنين با بررسى بحث توقيف عوايد و منافع و محصول املاك، مسئله صورت‏بردارى و حفظ و ارزيابى در اموال غيرمنقول و جوانب اين امور نيز مورد تحليل قرار مى‏گيرد.
مواد 99 تا 112 قانون اجراى احكام مدنى، توقيف اموال غيرمنقول، باغات و تنظيم صورت اموال غيرمنقول، ارزيابى اموال غيرمنقول و حفظ اموال غيرمنقول و نيز راه‏كارهاى قانونى آن را بيان نموده است و بازداشت اموال غيرمنقول و ارزيابى آن نيز در فصل هفتم و هشتم آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا مصوب 87/6/11 بيان شده است.

بررسى واژه‏ها و مفاهيم كليدى بحث
 

«توقيف» مصدر باب تفعيل و از ريشه وقف است و در لغت به معناى بازداشت و بازداشتن مى‏باشد(1) و به طور كلى، به معناى سلب آزادى از شخص يا مال او با حالت انتظار ترخيص است، كه در صورت اول، توقيف شخص و در صورت دوم، توقيف مال صدق مى‏كند.(2) در اصطلاحات مختلف، توقيف به صورت مضاف به كلمه يا كلمات ديگر در مى‏آيد و عمدتا در همه جا همين معناى لغوى مورد لحاظ قرار مى‏گيرد. مثلاً، توقيف مال، توقيف اجراى حكم، توقيف اجرايى، توقيف احتياطى، توقيف اشخاص، توقيف حقوق، توقيف دادرسى، توقيف سرقفلى، توقيف ضامن، توقيف عقود، توقيف مالم يجب، توقيف متعهد يا مديون، توقيف عمليات ثبتى و توقيف عمليات اجرايى.(3)
توقيف مال عبارت است از صيانت مال از افراط و تفريط و نقل و انتقال عليه مالك، كه توقيف مال اعم از تأمين است.(4) البته برخى از نويسندگان بر اين عقيده‏اند كه چون قانونگذار، ماده 121 قانون آيين دادرسى مدنى را در مقام تعريف تأمين آورده و چنين مقرّر داشته است كه «تأمين در اين قانون عبارت است از توقيف اموال منقول و غيرمنقول»، اين نتيجه استنباط مى‏شود كه تأمين و توقيف با هم مترادف هستند.(5) اما بايد گفت: قانونگذار در اين ماده، معناى لغوى تأمين (امنيت، اطمينان دادن و قرار دادن در امنيت(6) را در نظر نگرفته و اقدام و انجام تأمين را موردنظر قرار داده است.(7)
توقيف اجرايى عبارت است از توقيف مال مديون يا محکوم عليه از طريق اجراى ثبت يا اجراى دادگاه، كه اين توقيف مانع از تصرف مالك در مال خود مى‏باشد؛ البته تصرفاتى كه به ضرر محکوم له است.(8)
قانونگذار ما تعريفى از توقيف ارائه نكرده است، اما مى‏توان تبصره يك ماده 35 قانون اجراى احكام مدنى را تعريفى براى توقيف دانست. اين تبصره بيان مى‏دارد: «محکوم له مى‏تواند بعد از ابلاغ اجرائيه و قبل از انقضاى مهلت مقرّر در مواد قبل، اموال محکوم عليه را براى تأمين محكوم به قسمت اجرا معرفى كند و قسمت اجرا مكلف به قبول آن است. پس از انقضاى مهلت مزبور نيز در صورتى كه محكومٌ ‏عليه مالى معرفى نكرده باشد كه اجراى حكم و استيفاى محكوم به از آن ميسر باشد، محكومٌ‏ له مى‏تواند هر وقت مالى از محكومٌ‏ عليه به دست آيد استيفاى محکوم به را از آن مال بخواهد.»

انواع توقيف
 

توقيف بر دو نوع است: تأمينى و اجرايى.
توقيف تأمينى عبارت از توقيفى است كه براى حفظ حق خواهان يا محکوم له و يا در مورد محاكمات فورى براى حفظ حق اشخاص ذى‏نفع به عمل مى‏آيد و مدعىٌ‏عليه يا محکوم عليه به طور موقت، از تصرف در مال خود ممنوع مى‏شود تا در خصوص مورد، حكم صادر گردد و يا به جهتى قرار تأمين مرتفع شود؛ اما توقيف اجرايى آن است كه اموال محکوم عليه براى فروش و اداى محکوم به توقيف مى‏شود.
در توقيف اجرايى، محکوم عليه بايد مالى را كه براى فروش و اداى محکوم به مناسب است، معين نمايد؛ ولى در توقيف تأمينى تعيين اموال براى توقيف با تقاضاكننده توقيف است. مالى كه توقيف مى‏شود بايد قابل تقويم و متعلق به محکوم عليه باشد.(9) در اين تحقيق، از ميان اين دو توقيف عمدتا توقيف اجرايى موردنظر است.

توقيف اموال غيرمنقول
 

ماده 12 قانون مدنى، مال غيرمنقول را چنين تعريف نموده است: مال غيرمنقول آن است كه از محلى به محل ديگر نتوان نقل نمود، اعم از اينكه استقرار آن ذاتى باشد يا به واسطه عمل انسان به نحوى كه نقل آن مستلزم خرابى يا نقص خود مال يا محل آن شود. و طبق ماده 19 قانون مدنى كه خصوصيات مال منقول را بيان مى‏كند، مال منقول اموال و اشيايى است كه نقل آن از محلى به محل ديگر ممكن باشد، بدون اينكه به خود يا محل آن خرابى وارد شود.
بنابراين، ضابطه اصلى در تشخيص مال غيرمنقول و مال منقول، قابليت و امكان حمل و نقل است و از اين‏رو، هر وقت مالى قابل حركت دادن باشد، بدون اينكه براى عين يا محل آن خرابى به بار آيد مال منقول است و بعكس، اگر مالى قابل نقل مكان باشد و يا اگر در عمل نقل آن ممكن باشد، ولى موجب خرابى و ويرانى عين يا محل آن گردد، مال غيرمنقول است.
البته در اصطلاح قانون مدنى، مال غيرمنقول به اموال قابل حمل و حتى حقوق مالى و منافع هم گفته مى‏شود، اما اين تجاوز از قاعده استثنايى و محدود به مواردى است كه قانونگذار بنا به مصالحى اموال قابل حمل را به صراحت در حكم اموال غيرمنقول قرار داده باشد.(10)
بنابراين،اموال‏غيرمنقول‏رامى‏توان‏به‏مواردزيرتقسيم‏نمود:
الف. غيرمنقول ذاتى كه عبارت است از هر چيزى كه به حكم طبيعت خود و بدون آنكه دست انسان دخالتى داشته باشد، وضع ثابتى دارد و قابل نقل و انتقال نيست. البته براى اينكه ببينيم چيزى به حسب ذات خود ثابت نيست، بايد به عرف مراجعه نماييم، نه اينكه از نظر علمى و يا عقلى ثبات آن را بررسى كنيم؛ چراكه ملاك و معيار در تشخيص موضوعات عرف است. در هر حال، اين نوع از اموال غيرمنقول منحصر در اراضى و زمين‏هاست و نه فقط شامل سطح زمين، بلكه شامل كليه چيزهاى موجود در اعماق زمين هم مى‏شود.(11)
ب. غيرمنقول تبعى كه ذات اين اشيا قابليت نقل و انتقال از محلى به محل ديگر را دارند، ولى به طور مصنوعى و اكتسابى وصف غيرمنقول را كسب كرده‏اند؛ مثل اموالى كه به واسطه عمل انسان غيرمنقول شده‏اند. بنابراين، ملاك تشخيص اين اموال اين است كه قبلاً منقول بوده و مستقيما يا به طور غيرمستقيم به زمين الصاق شده باشد، به گونه‏اى كه نتوان آن را حمل و نقل نمود، مگر اينكه در خود مال يا در محل آن خرابى حاصل شود. اين موارد در مواد 13 تا 16 قانون مدنى معين شده است.(12)
ج. اموالى كه در حكم اموال غيرمنقول هستند. اين اموال، اموال منقولى‏اند كه قانون به واسطه اختصاص يافتن به عمل زراعت، آنها را در حكم اموال غيرمنقول قرار مى‏دهد، حتى اگر در صفت منقولى آنها ظاهرا هيچ تغييرى حاصل نشده باشد. قانونگذار در ماده 17 قانون مدنى اين اموال را از حيث صلاحيت محاكم و توقيف اموال جزء ملك و در حكم مال غيرمنقول دانسته است.
بنابراين، دو شرط لازم است تا مال منقول جزء مال غيرمنقول و در حكم مال غيرمنقول محسوب شود:
1. بايد به عمل زراعت يا براى آبيارى اختصاص داده شده باشد.
2. مالك آن را براى اين امور اختصاص بدهد.(13)
د. اموالى كه به واسطه تابعيت از اموال غيرمنقول، غيرمنقول محسوب مى‏شوند. اين قسم از اموال غيرمنقول، شامل بعضى از حقوق و منافع است. براى اينكه بتوان تشخيص داد يك حق منقول است يا غيرمنقول، ماده 18 قانون مدنى ملاكى را معين نموده: موضوع حق. بنابراين، اگر موضوع حق غيرمنقول باشد، خود حق هم غيرمنقول خواهد بود و بعكس، اگر موضوع حق منقول باشد، خود حق هم منقول خواهد بود.(14)
حقوق عمده‏اى كه به موجب ماده 18 قانون مدنى تابع اموال غيرمنقول محسوب مى‏شود، عبارتند از:
1. حق انتفاع كه موضوع آن غيرمنقول باشد؛ مثل حق عمرى و سكنى.
2. حق ارتفاق نسبت به ملك غير؛ مثل حق‏العبور يا حق‏المجرى.
3. دعاوى راجع به اموال غيرمنقول؛ مثل خلع يد.
در نتيجه، توقيف مال غيرمنقول عبارت است از بازداشت و بازداشتن و به طور كلى سلب آزادى با حالت انتظار ترخيص از مالى كه از محلى به محل ديگر نمى‏توان آن را نقل نمود، اعم از اينكه استقرار آن ذاتى باشد يا نباشد، به نحوى كه نقل و انتقال آن مستلزم خرابى يا نقص خود مال يا محل آن شود و چون منظور ما از توقيف، توقيف اجرايى است، اموال محکوم عليه براى فروش و اداى محکوم به توقيف مى‏شود.