دانشگاه ازاد نوراباد ممسني

توقيف اموال غيرمنقول (2)

 

1. انواع توقيف املاك
 

الف. توقيف ملك ثبت شده
 

منظور از ملك ثبت شده محکوم عليه، ملكى است كه پس از طى مراحل ثبتى به نام محكوم‏ عليه ثبت شده باشد. يكى از آثار ملك ثبت شده اين است كه به محض ثبت قانونى ملكى در دفتر املاك، دولت فقط كسى را كه ملك به اسم او ثبت شده و يا ملك به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك از مالك رسمى از طريق ارث به او رسيده باشد، به عنوان مالك مى‏شناسد.(1)
در مورد توقيف املاك ثبت شده، اداره ثبت پس از اعلام توقيف از طرف دايره اجرا، مراتب را در دفتر املاك قيد نموده و به قسمت اجرا اطلاع مى‏دهد و مطابق ماده 99 قانون اجراى احكام مدنى، قسمت اجرا بايد توقيف مال غيرمنقول را با ذكر شماره و پلاك و مشخصات ملك به طرفين و اداره ثبت محل اعلام نمايد.
هر ملك داراى يك شماره فرعى و يك شماره اصلى بوده و در ناحيه يا بخش ثبتى خاصى از حوزه اداره ثبت مربوطه واقع شده كه آن بخش يا ناحيه هم داراى شماره است و شماره و پلاك، جزئى از مشخصات ملك است كه بايد همراه با مالك آن به اداره ثبت براى توقيف اعلام شود.(2) البته در هر موردى كه توقيف ملك به اداره ثبت اعلام مى‏شود، علاوه بر ثبت بازداشت ملك در دفاتر مربوطه، مكاتبه واحد اجرا در پرونده ثبتى ملك هم ثبت و ضبط مى‏شود.(3)
و به استناد ماده 100 همان قانون، اداره ثبت بعد از اعلام توقيف در صورتى كه ملك به نام محکوم عليه ثبت شده باشد مراتب را در دفتر املاك قيد نموده و به قسمت اجرا اطلاع مى‏دهد و اگر هم ملك به نام محکوم عليه نباشد، فورا به قسمت اجرا اعلام مى‏دارد.
البته اين‏گونه نيست كه واحد اجرا ابتدا مال غيرمنقول را توقيف و سپس آن را به اداره ثبت و طرفين اعلام نمايد، بلكه توقيف مال غيرمنقول به ثبت بازداشت بودن آن در اداره ثبت محل است و اگر ملك در حوزه اداره ثبت شهرستان ديگرى(4)واقع شده باشد، اعمال توقيف نسبت به آن ملك از طريق نيابت قضايى خواهد بود و رويه هم اين است كه در اين‏گونه موارد به استناد ماده 20 قانون اجراى احكام مدنى، هرگاه تمام يا قسمتى از عمليات اجرايى بايد در حوزه دادگاه ديگرى به عمل آيد، مدير اجرا انجام عمليات مزبور را به قسمت اجراى دادگاه آن حوزه محول مى‏كند. در نتيجه، از طرف قاضى اجرا با دادگاه محل استقرار مال مكاتبه مى‏نمايد و آن مرجع مراتب ملك را به ثبت محل اعلام و پاسخ ثبت را اخذ و به مرجع معطى نيابت ارسال مى‏كند.
در مورد توقيف ملك ثبت شده، به نظر مى‏رسد كه از زمان تصميم واحد اجرا براى توقيف ملك، در واقع، ملك توقيف‏شده بايد تلقّى شود، اما آثار اين توقيف از زمان ثبت در دفتر املاك ثبت مى‏باشد و انعكاس به اداره ثبت از لحاظ ضمانت اجراى جلوگيرى از نقل و انتقال از طريق ثبت آن در پرونده ثبتى و دفتر املاك بازداشتى آن اداره مى‏باشد.(5)
مطابق رأى شماره 386 مورخ 1323/4/11 شعبه اول ديوان عالى كشور، قيد «توقيف مورد انتقال» در دفتر بازداشت‏ها و پرونده ثبتى، امرى تشريفاتى است كه در آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجراى مربوطه آورده شده است. بنابراين، در صورتى كه مورد انتقال حقيقتا توقيف گرديده باشد و توقيف هم ابلاغ شده باشد، نبايد به صرف اينكه توقيف در دفتر توقيفات وارد نشده، آن را بى‏اثر دانست.(6)
همچنين به استناد ماده 87 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، قسمت اجرا مكلف است فورا بازداشت را به متعهد ابلاغ و به ثبت محل اطلاع دهد و صورت وضعيت و جريان ثبتى ملك مورد بازداشت را از اداره ثبت بخواهد، و اداره نامبرده هم در صورتى كه ملك، ثبت شده باشد در دفتر املاك توقيف شده (دفتر بازداشتى) و در ستون ملاحظات دفتر ثبت املاك بازداشت را يادداشت مى‏نمايد و اگر ملك به موجب دفتر املاك و محتويات پرونده ثبتى متعلق به غير باشد و انتقال آن به متعهد محرز نباشد، ثبت محل فورا مراتب را به اجرا اطلاع مى‏دهد و اجرا از آن رفع بازداشت مى‏كند.
در مقايسه قانون اجراى احكام مدنى و ماده 87 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، به نظر مى‏رسد كه در قانون اجراى احكام مدنى اگر پرونده ثبتى حاكى از عدم مالكيت محکوم عليه باشد توقيف نمى‏شود؛ ولى طبق آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، با وجود عدم مالكيت متعهد به موجب پرونده ثبتى، اگر انتقال به متعهد محرز نباشد، اداره ثبت ملك را به نام متعهد توقيف خواهد كرد. در تأييد اين مطلب ذيل ماده 90 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا بيان مى‏دارد: املاكى كه در دفتر املاك به ثبت رسيده و به موجب آن ملك متعهد شناخته مى‏شود، ادعاى شخص ثالث اگرچه متصرف آن باشد مسموع نبوده و آن ملك مال متعهد شناخته شده و بازداشت مى‏شود.

ب. توقيف ملك در جريان ثبت
 

ممكن است براى ملك سند مالكيت صادر نشده باشد و پرونده ثبتى در جريان مواعد باشد. در اين صورت، توقيف ملك در دفتر املاك بازداشتى و در پرونده ثبتى قيد مى‏گردد و دايره اجرا را در جريان قرار مى‏دهد.(7)همچنين به استناد ماده 88 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هرگاه ملك مورد بازداشت ثبت نشده باشد، بايد مطابق صورت هاي زير عمل شود:
1. هرگاه ملك مزبور از طرف متعهد تقاضاى ثبت شده باشد و طبق سند رسمى به غير منتقل نشده باشد و يا اينكه مجهول‏المالك باشد، بازداشت در دفتر بازداشتى قيد و در پرونده ثبتى يادداشت مى‏شود.
2. هرگاه نسبت به ملك از سوى فرد ديگرى تقاضاى ثبت شده باشد و به متعهد هم منتقل نشده باشد يا اينكه اساسا مورد بازداشت جزء نقاطى نباشد كه به ثبت عمومى گذارده شده، مراتب به اجرا اطلاع داده مى‏شود.

ج. توقيف مال غيرمنقول بدون سابقه ثبتى
 

در بعضى از مناطق كشور ممكن است املاك اشخاص جريان ثبت را طى نكرده باشد و يا در مواردى، افراد به آبادى زمين پرداخته باشند ولى هنوز تقاضاى ثبت آن را ننموده باشند. بنابراين، در اداره ثبت هم از اين ملك سابقه‏اى نيست، ولى به عنوان ملك محکوم عليه شناخته شده است.
اين ملك با يكى از دو شرط ذيل قابل بازداشت است:
1. محکوم عليه در آن تصرف مالكانه داشته باشد. تصرف مالكانه به تصرفى گفته مى‏شود كه شخص از جانب خود و به حساب خود كند و منظور از تصرف به حساب خود هم تصرفى است كه در مال از جانب خود و به نفع خود باشد. بنابراين، اگر در اختيار داشتن مال به عنوان مالكيت نباشد، تصرف مالكانه محسوب نخواهد شد.(8)
احراز تصرفات مالكانه با دادگاه است و مطابق ماده 35 قانون مدنى، تصرف به عنوان مالكيت دليل مالكيت است، مگر اينكه خلاف آن ثابت شود و مدعى خلاف آن بايد غيرمالكانه بودن را اثبات نمايد. در اصطلاح فقها و همچنين نويسندگان قانون مدنى، اين مطلب به «قاعده يد» مشهور است.(9)
مأموران اجراى احكام دادگاه‏ها هم در صورت وجود اشكالى در اين مورد يا اختلاف، بايد مطابق مواد 25 و 26 قانون اجراى احكام مدنى موضوع را به دادگاهى كه حكم تحت نظارت او اجرا مى‏شود، اطلاع دهند؛ زيرا مطابق قانون اجراى احكام مدنى، هرگاه در جريان اجراى حكم اشكالى پيش آيد، دادگاهى كه حكم تحت نظر آن اجرا مى‏شود رفع اشكال مى‏نمايد و اختلافات ناشى از اجراى احكام راجع به دادگاهى است كه حكم توسط آن دادگاه اجرا مى‏شود.
به موجب نظريه شماره 7/7926 مورخ 1377/12/1 اداره حقوقى دادگسترى، دلايل اثبات اين تصرف، ادلّه قانونى از نوع تحقيق محلى، شهادت و اقرار كتبى يا شفاهى است و كارشناسى نمى‏تواند از اين نوع دلايل مؤثر باشد و تأمين دليل نيز به صراحت ماده 322 قانون آيين دادرسى مدنى (با تغييرات فعلى ماده 155 قانون آيين دادرسى مدنى) كه مقرّر مى‏دارد: «تأمين دليل براى حفظ آن است و تشخيص درجه ارزش آن در مورد استفاده، با دادگاه مى‏باشد» دليل نيست.(10)
2. محکوم عليه به موجب حكم نهايى مالك شناخته شده باشد. مثلاً، قهوه‏خانه يا مهمان‏خانه‏اى كه شخص در ميان راه ساخته و هنوز به ثبت نداده است، چون عملاً از آن استفاده مى‏كرده و در آن تصرف دارد قابل بازداشت است؛ و همچنين باغى كه محکوم عليه احداث نموده و در مالكيت با شخص ديگرى اختلاف داشته است، ولى با صدور حكم نهايى، ملك محکوم عليه شناخته شده و از اين‏رو، به عنوان ملك غيرمنقول او قابل بازداشت است.
قانون اجراى احكام مدنى در ماده 101 در اين رابطه مقرّر مى‏دارد: «توقيف مال غيرمنقولى كه سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم عليه وقتى جايز است كه محکوم عليه در آن تصرف مالكانه داشته باشد و يا محکوم عليه به موجب حكم نهايى مالك شناخته شده باشد. در موردى كه حكم بر مالكيت محکوم عليه صادر شده ولى به مرحله نهايى نرسيده باشد، توقيف مال مزبور در ازاى بدهى محکوم عليه جايز است، ولى ادامه عمليات اجرايى موكول به صدور حكم نهايى است.»
در تأييد توقيف مال غيرمنقول بدون سابقه ثبتى چندين نظريه مشورتى وجود دارد كه در همه آنها توقيف ملكى كه سابقه ثبت ندارد، جايز دانسته شده است.(11)
اما به استناد ماده 90 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، بازداشت مال غيرمنقول ثبت نشده به نام مديون كه در تصرف مالكانه غير است، حتى اگر متعهدٌله مدعى مالكيت متعهد و يا خود متعهد مدعى مالكيت آن باشد، تا زمانى كه اين ادعا به اثبات نرسيده ممنوع است و در مورد املاكى كه در دفتر املاك به ثبت رسيده و به موجب آن، ملكِ متعهد شناخته مى‏شود، ادعاى شخص ثالث اگرچه متصرف آن باشد، مسموع نبوده و آن ملك مالِ متعهد شناخته شده و بازداشت مى‏شود.
ماده 747 قانون آيين دادرسى مدنى سابق در اين‏باره چنين مقرّر مى‏داشت: «كسى كه متصرف است تصرف او به عنوان مالكيت شناخته مى‏شود كه شروع به تصرف از طرف غير بوده است، متصرف غير شناخته خواهد شد، مگر اينكه متصرف ثابت كند كه عنوان تصرف او تغيير كرده و به عنوان مالكيت متصرف شده است.»
همچنين طبق ماده 97 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، متعهدٌله مى‏تواند ملك درخواست ثبت نشده متعهد را براى استيفاى طلب خود معرفى كند. در اين صورت، پس از مزايده و انقضاى مهلت قانونى، برابر مقرّرات جارى اداره ثبت به برنده مزايده، سند انتقال مى‏دهد و در آگهى و صورت‏جلسه و سند انتقال، قيد مى‏شود كه چون در مورد ملك درخواست ثبت نشده، اداره ثبت تكليفى براى تحويل مورد انتقال ندارد و نيز مسئوليتى از حيث اشكالاتى كه ممكن است در حين پذيرش تقاضاى ثبت و يا بعد از آن (از حيث اعتراض و غيره) پيش آيد، نخواهد داشت.
انتقال‏گيرنده برابر مقرّرات جارى بايد براى درخواست ثبت مراجعه كند و كليه هزينه هاي مربوط به اقدامات اجرايى را كه به واسطه توقيف ملك به وجود آمده بپردازد و پرونده اجرايى قبلى برابر مقرّرات تعقيب خواهد شد.
البته طبق تبصره اين ماده، معرفى ملك مجهول پيش از پذيرش تقاضاى ثبت از جانب متعهد قبول نمى‏شود.

د. توقيف ملك مشاع
 

در اموال غيرمنقول گاهى مالكيت به طور كامل مربوط به محکوم عليه است و گاهى محکوم عليه مشاعا سهمى دارد. همان‏گونه كه ملك كامل محکوم عليه را مى‏توان توقيف نمود و از طريق مزايده به فروش رساند، سهم مشاعى محکوم عليه در اموال غيرمنقول را هم مى‏توان بازداشت نمود، و قابل فروش است.