دانشگاه ازاد نوراباد ممسني

توقيف اموال غيرمنقول(3)

 

2. توقيف عوايد و محصول املاك
 

الف. توقيف عوايد ملك به جاى ملك
 

در صورتى كه عوايد يك‏ساله مال غيرمنقول به تشخيص دادگاه براى اداى محکوم به و هزينه هاي اجرايى كافى باشد و محکوم عليه حاضر شود كه از عوايد آن ملك محکوم به داده شود، عين ملك توقيف نمى‏شود و فقط عوايد توقيف و محکوم به از آن وصول مى‏گردد. در اين صورت، قسمت اجرا مكلف است مراتب را به ثبت محل اعلام نمايد. (ماده 102 قانون اجراى احكام مدنى)
ماده 277 قانون مدنى همچنين مقرّر داشته كه متعهد نمى‏تواند متعهدٌله را مجبور به قبول قسمتى از موضوع تعهد نمايد، ولى حاكم مى‏تواند نظر به وضعيت مديون مهلت عادله يا قرار اقساط دهد. در نتيجه، در اين رابطه دادگاه مى‏تواند اقساطى را تعيين نمايد.
در اين رابطه، نظريه شماره 7/9434 مورخ 1380/12/19 اداره حقوقى دادگسترى مقرّر داشته كه با توجه به ماده 62 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا... مصوب 1355 بازداشت حقوق مديون نسبت به سرقفلى جايز است، لكن با توجه به اينكه فروش و انتقال سرقفلى بازداشت‏شده در آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجراى مذكور پيش‏بينى نشده است ـ چون سرقفلى حق مالى است، نه مال مطلق ـ مادام كه حق مالى به صورت مال تبديل نشود قابل فروش نخواهد بود، بخصوص اينكه ممكن است اين حق به علت تخلفات مستأجر از بين برود.
بنابراين، پيش از تبديل حق مالى به مال فروش آن امكان‏پذير نمى‏باشد و تا زمانى كه مستأجر قصد فروش و يا واگذارى مورد اجاره را به ديگرى نداشته باشد امكان استفاده از اين حق توقيف شده وجود ندارد.(1)

ب. عدم تسرى توقيف عين به منافع
 

قانون اجراى احكام مدنى در ماده 103 مقرّر مى‏دارد: «توقيف مال غيرمنقول، موجب توقيف منافع آن نمى‏شود.» اين ماده براساس قاعده «تفكيك عين از منافع»، نوشته شده است. منظور از اين قاعده اين است كه اقدام حقوقى نسبت به عين، به معناى همان اقدام نسبت به منافع نمى‏باشد. همان‏گونه كه اقدام حقوقى نسبت به منافع هم به معناى اقدام نسبت به عين نيست. بنابراين، به تبع توقيف عين مال غيرمنقول توقيف منافع لازم نمى‏آيد.
ماده 91 آيين‏نامه در اين رابطه بيان مى‏دارد: بازداشت مال غير منقولى كه نسبت به منافع آن تعهدى به نفع غير نشده است مستلزم بازداشت منافع آن است، مگر اينكه حاجت به منفعت نباشد. در اين صورت، بايد مراتب در صورت‏مجلس منعكس شود.
در نتيجه، حكم ماده 103 قانون اجراى احكام مدنى با ماده 91 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا متفاوت است. البته در عرف معاملات اين‏گونه است كه اگر ملكى فروخته شود اصل اين است كه منافع آن هم به مشترى منتقل مى‏گردد، مگر اينكه در زمان انعقاد قرارداد خلاف آن تصريح شده باشد؛ يعنى عرف و عادت منافع را هم جزء مبيع مى‏دانند.
ماده 356 قانون مدنى در اين‏باره بيان مى‏دارد: هر چيزى كه بر حسب عرف و عادت جزء يا تابع مبيع شمرده شود يا قرائن دلالت بر دخول آن در مبيع نمايد، داخل در بيع و متعلق به مشترى است اگرچه در عقد صريحا ذكر نشده باشد و اگرچه متعاملين جاهل به عرف باشند. همچنين با توجه به ماده 357 قانون مدنى، هر چيزى كه برحسب عرف و عادت جزء يا از تابع مبيع شمرده نشود، داخل در بيع نمى‏شود، مگر اينكه صريحا در عقد ذكر شده باشد.
در پايان بايد گفت: از جمع بين ماده 103 قانون اجراى احكام مدنى و مواد مذكور قانون مدنى و همچنين ماده 308 قانون مدنى مى‏توان چنين نتيجه گرفت كه حتى اگر عرف انتقال عين مال غيرمنقول را موجب انتقال منافع آن داند، در توقيف اينچنين نيست و توقيف عين مال غيرمنقول موجب توقيف منافع آن نمى‏شود.(2)

ج. توقيف محصول املاك و باغات
 

در قانون اجراى احكام مدنى مقرّر شده كه توقيف محصول املاك و باغات با رعايت مواد 254 تا 257 قانون آيين دادرسى مدنى بايد به عمل آيد. (ماده 104 قانون اجراى احكام مدنى)
با توجه به اينكه با تصويب قانون آيين دادرسى مدنى مصوب 1379/1/21، قانون آيين دادرسى مدنى مصوب 1318/6/25 نسخ شده، در اين رابطه در قانون جديد فقط ماده 127 قابل استفاده است. ماده مزبور در اين‏باره چنين مقرّر داشته كه از محصول املاك و باغ‏ها به مقدار دو سوم سهم خوانده توقيف مى‏شود و اگر محصول جمع‏آورى شده باشد مأمور اجرا سهم خوانده را مشخص و توقيف مى‏نمايد و هرگاه محصول جمع‏آورى نشده باشد، برداشت آن خواه دفعتا و يا به دفعات با حضور مأمور اجرا به عمل خواهد آمد. خوانده هم مكلف است مأمور اجرا را از زمان برداشت محصول مطلع سازد. البته مأمور اجرا حق هيچ‏گونه دخالت در امر برداشت محصول را ندارد و فقط براى تعيين ميزان محصولى كه جمع‏آورى مى‏شود حضور پيدا خواهد كرد. خواهان يا نماينده او نيز در موقع برداشت محصول حق حضور خواهد داشت.
البته منظور از محصول، منافع و فرآورده هاي كشاورزى است، اعم از اينكه ناشى از باغ و درختان مثمر باشد يا زرع و زراعت كه به آن باغ اطلاق نمى‏شود و بعيد نيست كه منظور از محصول املاك منافع املاك نيز باشد، اما مى‏توان نتيجه گرفت كه كلمه املاك در اينجا به معناى املاك زراعى است نه ساير املاك.(3) ماده 92 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هم در اين‏باره چنين مقرّر مى‏دارد: «در بازداشت محصول املاك مزروعى دخالت مأمور اجرا در محصول تا موقع برداشت و تعيين سهم متعهد ممنوع است، ولى مأمور اجرا بايد براى جلوگيرى از تفريط، نظارت و مراقبت كامل نمايد.»
نكته‏اى كه در رابطه با توقيف محصول املاك و باغات ممكن است به نظر برسد اين است كه چه تفاوتى بين توقيف عوايد ملك و توقيف محصول املاك و باغات وجود دارد كه با دو حكم مخصوص بيان شد؟ در پاسخ به اين مطلب بايد گفت: توقيف عوايد مربوط زمانى است كه اداى محکوم به و هزينه اجرايى با عوايد يك‏ساله ملك با تشخيص دادگاه ممكن باشد و در اين صورت، به جاى توقيف عين ملك، عوايد توقيف مى‏شود. در حالى كه در توقيف محصول املاك و باغات، تشخيص دادگاه در مورد اينكه محصول ملك و باغ در يك‏سال براى تأمين محکوم به كافى هست يا نه، لازم نيست و محصول املاك و باغات بدون در نظر گرفتن اينكه آيا محصول در يك‏سال، براى تأمين محکوم به و هزينه اجرايى كافى است يا نه، بازداشت مى‏شود و در اين فرض، حتى ممكن است عين ملك، ملك محکوم عليه نباشد و فقط محصول ملك و باغ را داشته باشد يا ممكن است خواسته و محکوم به همان محصول باغ و ملك باشد، بنابراين، توقيف محصول املاك و باغات وسعت زيادى دارد و كلى و عمومى است.(4)
در مورد زمان توقيف محصول املاك و باغات، يكى از سه زمان زير قابل تصور است:
1. توقيف محصول ملك و باغ قبل از برداشت؛
2. توقيف محصول ملك و باغ در زمان برداشت يا پس از برداشت و معين شدن سهم محکوم عليه؛
3. توقيف بهاى محصول ملك و باغ نزد خريدار آن.
فرض اول در قانون آيين دادرسى مدنى مصوب 1379 وجود ندارد و بيان نشده است، اما در ماده 254 قانون آيين دادرسى مدنى مصوب 1318، توقيف محصول ملك و باغ قبل از برداشت جنبه استثنايى داشت و قانونگذار فقط تحت شرايطى آن را پذيرفته بود و چون معمولاً ميزان محصول ملك و باغ قبل از برداشت به صورت تخمينى است و فقط در صورت رسيدن زمان طبيعى برداشت محصول، ميزان و ارزش آن مشخص مى‏شود، همچنين چون وضع املاك و باغات غالبا به صورتى است كه اشخاص متعددى صاحب سهم محصول هستند، از اين‏رو، تعيين سهم دقيق محکوم عليه قبل از برداشت با مشكل مواجه است. از طرفى، چون محصول ملك و باغ مورد حمايت قانونگذار بوده و نخواسته در زمان عمليات اجرايى و توقيف دچار لطمه شود و از مواظبت و كار لازم كه موجب زياد شدن محصول مى‏گردد خوددارى شود، اصل بر ممنوعيت توقيف محصول ملك و باغ قبل از برداشت بود، مگر در شرايط استثنايى. اين شرايط را مى‏توان شامل موارد ذيل دانست:
1. رضايت مدعىٌ‏عليه به توقيف عين محصول. در اين مورد ممكن است وى محصول املاك و باغات را براى توقيف معرفى نمايد و يا با معرفى محکوم له موافق باشد و به آن رضايت دهد.
2. عدم توانايى محکوم له براى معرفى مال ديگرى براى توقيف از اموال محکوم عليه. كه در اين صورت، مى‏توان محصول املاك يا باغات را قبل از برداشت و تعيين سهم توقيف نمود.
3. عدم كفايت دارايى منقول و غيرمنقول محکوم عليه براى تأمين خواسته اجرائيه. در اين صورت، ممكن است محکوم له و يا خود محکوم عليه دارايى را براى توقيف معرفى نموده باشد، ولى در ارزيابى معلوم شود كه آن مال كافى نبوده و از اين‏رو، براى تكميل آن محصول املاك و باغات توقيف شود.
فرض دوم (توقيف محصول ملك يا باغ در زمان برداشت) نيز دو صورت دارد:
1. محصول جمع‏آورى شده باشد. در اين صورت، سهم محکوم عليه از محصول املاك و باغ‏ها مشخص بوده و به مقدار دو سوم سهم خوانده توقيف مى‏شود؛ مأمور اجرا هم سهم خوانده را مشخص و توقيف مى‏نمايد. البته سهم محکوم عليه پس از كسر هزينه زراعت (مثلاً بذر و آبيارى و...) كه به سهم او تعلق مى‏گيرد، تعيين مى‏شود و مطابق قوانين مربوط به توقيف اموال منقول، توقيف مى‏شود.(5)
2. محصول جمع‏آورى نشده باشد. در اين صورت، برداشت محصول، چه دفعتا و چه به دفعات، با حضور مأمور اجرا صورت مى‏گيرد. البته مأمور اجرا حق هيچ‏گونه مداخله در برداشت را ندارد و فقط براى تعيين ميزان محصولى كه جمع‏آورى مى‏شود حضور پيدا خواهد كرد. در اين صورت، محکوم له و محکوم عليه هم مى‏توانند حاضر باشند.
فرض سوم هم (توقيف بهاى محصول ملك و باغ نزد خريدار آن)، در صورتى كه محصول قبلاً فروخته شده است و بهاى آن در زمان توقيف هنوز پرداخت نشده باشد، در قانون آيين دادرسى مدنى مصوب 1379 وجود ندارد و بيان نشده است، اما در ماده 257 قانون آيين دادرسى مدنى مصوب 1318 آمده بود و طبق آن در صورتى كه محصول قبلاً فروخته شده بود و بهاى آن در زمان توقيف پرداخت نشده باشد، بهاى آن نزد خريدار توقيف مى‏گشت و اقساط آن در زمان وصول در صندوق دادگسترى توقيف مى‏شد.(6)
2. صورت‏بردارى اموال غيرمنقول
دادورز (مأمور اجرا) پس از توقيف اموال غيرمنقول، صورت اموال را تنظيم و نسخه‏اى از آن را به محکوم عليه ابلاغ مى‏نمايد تا اگر شكايتى داشته باشد ظرف يك هفته كتبا به قسمت اجرا تسليم دارد. مدير اجرا به شكايات مزبور رسيدگى مى‏كند و در صورتى كه شكايت وارد باشد، صورت مشخصات مال توقيف شده را اصلاح يا تجديد مى‏نمايد. (ماده 105 قانون اجراى احكام مدنى) همين حكم در مورد صورت‏بردارى از اموال منقول با كمى تفاوت در ماده 70 قانون اجراى احكام مدنى آمده است.
همان‏گونه كه بيان شد، محکوم عليه پس از ابلاغ صورت اموال، ظرف يك هفته مكلف است كتبا شكايات يا اعتراض خود را به مدير قسمت اجرا تسليم كند و در صورتى كه مدت يك هفته بگذرد، ديگر اعتراض او پذيرفته نمى‏شود.
حال اگر به علت موجهى مدت يك هفته گذشته باشد، قانون اجراى احكام مدنى به آن اشاره نكرده كه آيا اعتراض او پذيرفته مى‏شود يا نه، اما به نظر مى‏رسد كه در مورد مقرّرات آيين دادرسى مدنى در رابطه با ابلاغ در اين مورد هم حاكميت داشته باشد.(7)
در آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هم مقرّر شده كه مأمور اجرا بايد صورت اموال غيرمنقول را تنظيم نمايد. تفاوت عمده‏اى كه اين آيين‏نامه در اين قسمت با قانون اجراى احكام مدنى دارد در اين است كه اولاً، صورت تنظيم‏شده توسط مأمور اجرا به طرفين ابلاغ نمى‏شود و ثانيا صورت تنظيم‏شده توسط مأمور اجرا قابل اعتراض نمى‏باشد. شايد اين يكى از اشكالات آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا جديد باشد.
در صورت اموال غيرمنقولى كه به وسيله مأمور اجرا تنظيم مى‏شود بايد موارد زير تصريح شود:
1. تاريخ و مفاد ورقه اجراييه.
2. محلى كه مال غيرمنقول در آنجا واقع است، يعنى محل وقوع ملك در شهرستان و بلوك و بخش و كوى و كوچه و شماره ملك ـ اگر داشته باشد ـ بايد معين شود.
3. وصف مال غيرمنقول با ذكر مشخصات ملك و مالك و اينكه ملك مشاع است يا مفروز و اشخاص ديگر نسبت به آن حقى دارند يا نه و اگر حقى دارند، چه نوع حقى است و منافع ملك به كسى واگذار شده است يا خير.
4. حدود چهارگانه ملك و مجاوران آن.
5. ذكر مساحت ملك به طور دقيق. البته به استناد ماده 107 قانون اجراى احكام مدنى، در صورتى كه مساحت ملك مشخص نباشد، دادورز (مأمور اجرا) بايد مساحت تقريبى آن را در صورت قيد كند. با اينكه قانونگذار مى‏توانست مساحت را از طريق كارشناس رسمى معين نمايد، ولى قانونگذار مدير اجرا را مسئول اين عمل دانسته و شايد با اين كار نخواسته است هزينه اضافى و زيادترى بر محکوم عليه تحميل نمايد.(8)
5. ساير اطلاعات راجع به وضع ملك و مشخصات ديگر، از قبيل اينكه مشتمل بر چند قسمت است و در صورتى كه خانه مسكونى باشد، مشتمل بر چند ابنيه و متعلقات است، بايد معين شود. همچنين اگر خانه‏اى توقيف شده است، نوع مصالح استفاده شده، طول و عرض، تعداد اتاق و انبارى و زيرزمين و ساير مشخصات از قبيل كابينت و... بايد ذكر شود.(9)در صورتى هم كه ملك مزروعى باشد، علاوه بر امور ذكر شده، بايد متعلقات آن از قبيل گاو و ماشين‏آلات و توضيحات ديگرى كه در تسهيل فروش ملك مؤثر است ذكر شود.
محکوم عليه در زمان تنظيم صورت بايد اسناد راجع به ملك يا مال غيرمنقول را به دادورز يا مأمور اجرا ارائه دهد. اين مورد در قانون اجراى احكام مدنى ذكر شده،(10)ولى در آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا مسكوت گذاشته شده است و بيان نشده كه آيا محکوم عليه بايد اسناد ملك را به دادورز ارائه دهد يا نه. البته بايد گفت: اين مورد مربوط به وضعيتى است كه محکوم عليه در زمان تنظيم صورت اموال غيرمنقول حاضر باشد و اگر در محل حاضر نباشد اين تكليف قانونگذار منتفى است.(11)
هرگاه راجع به تمام يا قسمتى از ملك توقيف شده دعوايى در جريان باشد، مراتب بايد در صورت قيد و تصريح شود كه دعوا در چه مرجعى مورد رسيدگى است. و نيز هرگاه حدود يا قسمتى از ملك متنازعٌ‏فيه باشد، مراتب بايد در صورت‏مجلس قيد شده و تصريح شود كه طرف منازعه كيست و در كجا تحت رسيدگى است.(12)
در مورد صورت‏بردارى، آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا مقرّر داشته كه صورت‏بردارى بايد بر روى نمونه چاپى نوشته شود (ماده 85 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا)، اما در قانون اجراى احكام مدنى به اين مطلب اشاره‏اى نشده است.