دانشگاه ازاد نوراباد ممسني

توقيف اموال غيرمنقول(4)

 

4. ارزيابى و حفظ اموال غيرمنقول در توقيف
 

الف. ارزيابى اموال غيرمنقول
 

ارزيابى اموال غيرمنقول در قانون اجراى احكام مدنى به استناد ماده 110، به همان ترتيبى است كه ارزيابى اموال منقول صورت مى‏گيرد. اولين نكته‏اى كه در ارتباط با ارزيابى بايد ذكر شود اين است كه ارزيابى بايد در زمان توقيف به عمل آيد و در صورت اموال درج شود.
در قانون اجراى احكام مدنى، ارزيابى با تراضى محکوم له و محكومٌ‏عليه تعيين مى‏شود و اگر در زمان توقيف حاضر نباشند و يا حاضر باشند ولى در تعيين قيمت تراضى ننمايند، در اين صورت، ارزياب معين مى‏شود. ارزياب هم بايد به تراضى طرفين معين شود و در صورت عدم تراضى يا عدم حضور محکوم عليه، دادورز يا مأمور اجرا بايد از بين كارشناسان رسمى و در صورت نبودن كارشناسان رسمى، از بين اشخاص معتمد و خبره انتخاب شوند. و اگر در زمان توقيف به ارزياب دسترسى نباشد، قيمتى را كه محکوم له تعيين كرده براى توقيف مال ملاك عمل خواهد بود و در اين صورت، دادورز با قيد فوريت نسبت به تعيين ارزياب و تقويم مال اقدام خواهد كرد. (مواد 73 و 74 قانون اجراى احكام مدنى) در آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا به استناد ماده 85 و با توجه به اينكه ماده 42 در مورد اموال غيرمنقول هم اعمال مى‏شود، در صورتى كه دين و متفرعات تا سى ميليون ريال ارزش داشته باشد و مال معرفى برحسب ظاهر بيش از مبلغ مزبور به تشخيص مأمور اجرا ارزش نداشته باشد، بدون نظر كارشناس از اموال مديون بازداشت خواهد كرد. البته اگر مأمور اجرا نتواند ارزش مال را تعيين نمايد از خبره محلى استفاده مى‏شود. (تبصره ماده 42 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا) در غير اين صورت، مأمور اجرا در موقع بازداشت اموال نظر كارشناس رسمى را جلب خواهد كرد و از اموال متعهد معادل طلب و يك تا دو عشر اضافه بازداشت مى‏كند و اگر مال مورد بازداشت غيرقابل تجزيه و بيش از آن ميزان باشد، تمام آن بازداشت مى‏شود.
در قانون اجراى احكام مدنى، ارزيابى توسط قسمت اجرا فورا به طرفين ابلاغ مى‏شود و هريك از طرفين مى‏توانند ظرف سه روز از تاريخ ابلاغ ارزيابى به نظر ارزياب اعتراض نمايند. اين اعتراض در دادگاهى كه حكم به وسيله آن اجرا مى‏شود مورد رسيدگى قرار مى‏گيرد و در صورت ضرورت، با تجديد ارزيابى قيمت ملك معين مى‏شود. البته تشخيص دادگاه در اين مورد قطعى است و موجبى براى پذيرش درخواست ارزيابى مجدد وجود ندارد. نظريه شماره 7/9124 مورخ 1371/8/13 اداره حقوقى دادگسترى هم مؤيد اين مطلب است.(1)
در ماده 98 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا نيز بيان شده كه در هر مورد كه مالى معرفى مى‏شود، اعم از بازداشت براى اسناد ذمّه يا معرفى مورد وثيقه توسط هريك از طرفين معامله براى ارزيابى، هرگاه معرفى‏كننده مال به مبلغ ارزيابى معترض باشد، فقط مى‏تواند ضمن امضاى صورت‏مجلس اعتراض خود را اظهار كند. هرگاه طرف ديگر هم حاضر و به ارزيابى معترض باشد، مكلف است به همين نحو عمل نمايد. در اين صورت، عدم حضور مراتب ارزيابى حداكثر ظرف سه روز از طرف اجراى ثبت به آنان كه حاضر نبودند، ابلاغ مى‏شود.
همچنين به استناد ماده 102 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا در هر مورد كه به نظر كارشناس نخستين اعتراض شود، رئيس ثبت محل به قيد قرعه از بين سه نفر كارشناس رسمى يك نفر را انتخاب و مراتب را به طرفين و كارشناس منتخب ابلاغ مى‏كند و با تعيين مهلت مناسب، به كارشناس اخطار مى‏شود كه اظهار نظر نمايد.
البته به موجب ماده 75 قانون اجراى احكام مدنى هم قسمت اجرا ارزيابى را بلافاصله به طرفين ابلاغ مى‏كند و هريك از طرفين مى‏تواند ظرف سه روز از تاريخ ابلاغ ارزيابى به نظريه ارزياب اعتراض نمايد.
در نتيجه، مرجع رسيدگى به اعتراض به ارزيابى در قانون اجراى احكام مدنى دادگاهى است كه حكم به وسيله آن اجرا مى‏شود و تشخيص دادگاه در اين مورد قطعى است، در حالى كه مطابق آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا رئيس ثبت محل، مرجع رسيدگى به اعتراض مى‏باشد.
حق‏الزحمه ارزياب هم با در نظر گرفتن كمّيت و كيفيت و ارزش كار به وسيله دادورز معين مى‏شود و پرداخت آن به عهده محکوم عليه است. البته چنانچه نسبت به حق‏الزحمه اعتراضى باشد دادگاه تصميم مقتضى را اتخاذ خواهد نمود.
منظور از «كمّيت» مقدار مالى است كه بايد قيمت‏گذارى و ارزيابى گردد و منظور از «كيفيت» اوصافى است كه مال مورد توقيف دارد و منظور از «ارزش كار» مجموع كمّيت و كيفيت و اعتبارى است كه پرونده اجرايى داشته است.(2)
در آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هم دستمزد ارزيابى با در نظر گرفتن درجه علمى و تجربى كارشناس رسمى يا خبره محلى و محل ارزيابى و نوع مال ارزيابى شده و ميزان كار، توسط رئيس ثبت محل معين مى‏شود (ماده 103 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا)، در حالى كه در قانون اجراى احكام مدنى دستمزد ارزياب توسط دادورز يا مأمور اجرا تعيين مى‏گردد.
طبق ماده 76 قانون اجراى احكام مدنى، پرداخت حق‏الزحمه ارزياب به عهده محکوم عليه است و در صورتى كه محکوم عليه از پرداخت حق‏الزحمه ارزياب امتناع نمايد، محکوم له مى‏تواند آن را بپردازد و در اين صورت، دادورز آن وجه را ضمن اجراى حكم از محکوم عليه وصول و به محکوم له خواهد داد. اين مطلب در آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا بيان نشده است.
در مورد اعتراض به ارزيابى هم پرداخت حق‏الزحمه به عهده معترض است و اگر ظرف سه روز از تاريخ ابلاغ اخطار نپردازد، به اعتراض او ترتيب اثر داده نخواهد شد.
علت پرداخت حق‏الزحمه كارشناس و ارزياب توسط مديون اين است كه چون ارزيابى مقدمه پرداخت دين و بدهى است، بنابراين، مطابق ماده 281 قانون مدنى: «مخارج تأديه به عهده مديون است، مگر اينكه شرط خلاف شده باشد.»
البته قانون آيين دادرسى مدنى در ماده 259 دادن دستمزد كارشناس را به عهده متقاضى كه همان خواهان است گذاشته است. علت اين تفاوت در اين است كه در زمان دادرسى كارشناسى براى اثبات حق خواهان است و مخارج اثبات دعواى خواهان هم بر عهده مدعى يعنى خود خواهان است، اما در مرحله اجرا اقدامات براى تأديه حقى است كه در زمان دادرسى براى محکوم له به اثبات رسيده است.(3)
در آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هزينه ارزيابى به عهده معترض است و اگر هر دو معترض باشند، نصف آن بر عهده هريك خواهد بود. (ماده 99 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا) همچنين مطابق آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، معترض كه ضمن امضاى صورت‏مجلس به ارزيابى اعتراض كرده است، بايد حداكثر ظرف سه روز با مراجعه به اجرا و اطلاع از ميزان دستمزد كارشناس مجدد، آن را ايداع و قبض مربوط را تسليم اجرا نمايد و رسيد اخذ كند و در موردى كه طبق ماده 98 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا نتيجه ارزيابى بايد ابلاغ شود، در آن ميزان دستمزد كارشناس مجدد بايد درج شود و هرگاه مخاطب به ارزيابى معترض باشد، ظرف 5 روز از تاريخ ابلاغ بايد كتبا اعتراض خود را با پيوست كردن قبض سپرده دستمزد كارشناس به اجرا تسليم دارد. در صورتى كه به ترتيب فوق اعتراض نرسد، ارزيابى قطعى خواهد شد.(4)
به استناد تبصره يك ماده 101 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا هم در صورت وارد بودن اعتراض معترض، دستمزد كارشناس مجدد به عهده مديون است.
در مورد اموال غيرمنقول با توجه به ترقى يا تنزلى كه در مال غيرمنقول وجود دارد، مطابق آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا در صورتى كه يك سال از تاريخ قطعيت ارزيابى مال غيرمنقول گذشته باشد، به درخواست هريك از طرفين تا قبل از تنظيم صورت‏مجلس مزايده ارزيابى تجديد مى‏گردد، اما تجديد ارزيابى در مورد اموال غيرمنقول بعد از گذشت مدتى در قانون اجراى احكام مدنى وجود ندارد.
ب. حفظ اموال غيرمنقول
مال غيرمنقول بعد از تنظيم صورت و ارزيابى، به حسب مورد موقتاً به مالك يا متصرف ملك تحويل مى‏شود و او مكلف است ملك را همان‏گونه كه طبق صورت تحويل گرفته، تحويل دهد تا سرانجام اين مال مطابق مواد 137 تا 145 قانون اجراى احكام مدنى به فروش برسد و استيفاى دين از آن صورت گيرد.
در صورتى هم كه عوايد موجود مال غيرمنقول توقيف شود، به امينى كه طرفين معين كرده‏اند سپرده مى‏شود و در صورت عدم تراضى، به شخص امينى كه دادورز (مأمور اجرا) معين مى‏كند، سپرده خواهد شد؛ ولى اگر عوايد، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسليم مى‏گردد. (ماده 112 قانون اجراى احكام مدنى)
قانونگذار در قانون اجراى احكام مدنى از كلمه «امين» استفاده نموده است و امين كسى است كه در مقابل اجرت يا بدون اجرت نگه‏دارى مالى را مى‏پذيرد.
البته ماده 607 قانون مدنى فقط به نگه‏دارى مجانى مال مورد امانت اشاره كرده و عقد وديعه را چنين تعريف نموده است: «وديعه عقدى است كه به موجب آن يك نفر مال خود را به ديگرى مى‏سپارد براى آنكه آن را مجانا نگاه دارد. وديعه‏گذار مودع و وديعه‏گير را مستودع يا امين مى‏گويند.»
ماده 336 قانون مدنى بيان مى‏دارد: «هرگاه كسى برحسب امر ديگرى اقدام به عملى نمايد كه عرفا براى آن عمل اجرتى بوده است و يا آن شخص عادتا مهياى آن عمل باشد، عامل مستحق اجرت عمل خود خواهد بود، مگر اينكه معلوم شود كه قصد تبرع داشته است.» اين ماده بيانگر قاعده استيفا از عمل غير است و مى‏توان به استناد آن، حكم به گرفتن اجرت توسط امين نمود.(5) در مورد اينكه چه كسى اجرت را تعيين خواهد نمود و چه كسى مسئول پرداخت آن است، بايد به مقرّرات حفظ‏اموال منقول‏ توقيف ‏شده ‏در قانون ‏اجراى ‏احكام ‏مدنى ‏مراجعه ‏نمود.(6)
مطابق ماده 81 قانون اجراى احكام مدنى، شخص حافظ مى‏تواند اجرت بخواهد و هرگاه در ميزان اجرت تراضى نشود، مدير اجرا با توجه به كمّيت و كيفيت مال و مدت حفاظت، ميزان آن را تعيين مى‏نمايد و به استناد ماده 82 همان قانون، اجرت حافظ را اگر محکوم عليه تأديه نكند محکوم له مي پردازد و از حاصل فروش اشياى توقيف‏شده استيفا مى‏نمايد و در صورت مطالبه اجرت توسط حافظ و عدم تأديه آن، مدير اجرا به محکوم له اخطار مى‏كند كه ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اخطار اجرت حافظ را بپردازد.
به استناد ماده 94 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، مال غيرمنقول بعد از بازداشت موقتا در تصرف مالك باقى مى‏ماند و متعهد مكلف است مال غيرمنقول را موافق صورت، تحويل گرفته و مطابق آن تحويل دهد تا سرانجام اين مال مطابق مواد 121 تا 146 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا در مزايده به فروش برسد و استيفاى دين از آن صورت گيرد. همچنين به موجب ماده 95 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، در صورت بازداشت منافع مال غيرمنقول يا بازداشت محصول درو شده، از نظر تعيين حافظ و ساير موارد نيز بايد مطابق آيين‏نامه عمل نمود.
تفاوتى كه در اين قسمت ميان قانون اجراى احكام مدنى و آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا وجود دارد اين است كه مطابق آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، مال غيرمنقول فقط به مالك آن داده مى‏شود تا در تصرفش باقى بماند، اما قانون اجراى احكام مدنى حكم به دادن مال غيرمنقول به مالك يا متصرف ملك نموده است. (ماده 111 قانون اجراى احكام مدنى) و در مورد عوايد موجود مال غيرمنقول توقيف شده، قانون اجراى احكام مدنى بيان كرده كه عوايد مال غيرمنقول به امينى كه طرفين معين كرده‏اند، و در صورت عدم تراضى، به شخص امينى كه دادورز (مأمور اجرا) معين مى‏كند، سپرده خواهد شد، ولى اگر عوايد، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسليم مى‏گردد. اما آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، بازداشت منافع مال غيرمنقول يا بازداشت محصول درو شده را از نظر تعيين حافظ، تابع آيين‏نامه، يعنى مثل حفظ خود مال غيرمنقول، مى‏داند.

نتيجه‏گيرى
 

با توجه به آنچه كه در اين پژوهش گذشت، نتايج بحث را مى‏توان به طور خلاصه چنين فهرست نمود:
1. توقيف مال غيرمنقول عبارت است از بازداشت و بازداشتن و به طور كلى، سلب آزادى با حالت انتظار ترخيص از مالى كه از محلى به محل ديگر نمى‏توان آن را نقل نمود، اعم از اينكه استقرار آن ذاتى باشد يا نباشد، به نحوى كه نقل و انتقال آن مستلزم خرابى يا نقص خود مال يا محل آن شود، و چون منظور ما از توقيف، توقيف اجرايى است، اموال محکوم عليه براى فروش و اداى محکوم به توقيف مى‏شود.
2. منظور از ملك ثبت‏شده محکوم عليه، ملكى است كه پس از طى مراحل ثبتى به نام محکوم عليه ثبت شده باشد. در مورد توقيف ملك ثبت شده (مقايسه قانون اجراى احكام مدنى و ماده 87 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا)، به نظر مى‏رسد كه در قانون اجراى احكام مدنى اگر پرونده ثبتى حاكى از عدم مالكيت محکوم عليه باشد توقيف نمى‏شود، ولى طبق آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجرا، با وجود عدم مالكيت متعهد به موجب پرونده ثبتى، اگر انتقال به متعهد محرز نباشد، اداره ثبت ملك را به نام متعهد توقيف خواهد كرد.
3. در مورد توقيف ملك در جريان ثبت، چون ممكن است براى ملك سند مالكيت صادر نشده باشد و پرونده ثبتى در جريان مواعد باشد، توقيف ملك در دفتر املاك بازداشتى و در پرونده ثبتى قيد مى‏گردد و دايره اجرا را در جريان قرار مى‏دهد.
4. در تأييد توقيف مال غيرمنقول بدون سابقه ثبتى، در ماده 101 قانون اجراى احكام مدنى چندين نظريه مشورتى وجود دارد كه در همه آنها توقيف ملكى كه سابقه ثبت ندارد جايز دانسته شده است، اما به استناد ماده 90 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هم بازداشت مال غيرمنقول ثبت نشده به نام مديون كه در تصرف مالكانه غير است، حتى اگر متعهدٌله مدعى مالكيت متعهد و يا خود متعهد مدعى مالكيت آن باشد، تا زمانى كه اين ادعا به اثبات نرسيده، ممنوع است و در مورد املاكى كه در دفتر املاك به ثبت رسيده و به موجب آن، ملك متعهد شناخته مى‏شود، ادعاى شخص ثالث اگرچه متصرف آن باشد، مسموع نبوده و آن ملك مال متعهد شناخته شده و بازداشت مى‏شود.
5. در مورد تسرى توقيف عين به منافع، ماده 103 قانون اجراى احكام مدنى براساس قاعده «تفكيك عين از منافع» توقيف مال غيرمنقول را موجب توقيف منافع آن نمى‏داند. منظور از اين قاعده اين است كه اقدام حقوقى نسبت به عين به معناى همان اقدام نسبت به منافع نمى‏باشد. اما ماده 91 آيين‏نامه در اين رابطه، بازداشت مال غيرمنقولى را كه نسبت به منافع آن تعهدى به نفع غير نشده است مستلزم بازداشت منافع آن دانسته، مگر اينكه حاجت به منفعت نباشد. در نتيجه، حكم ماده 103 قانون اجراى احكام مدنى با ماده 91 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا متفاوت است. البته در عرف معاملات اين‏گونه است كه اگر ملكى فروخته شود، اصل اين است كه منافع آن هم به مشترى منتقل مى‏گردد، مگر اينكه در زمان انعقاد قرارداد خلاف آن تصريح شده باشد؛ يعنى عرف و عادت منافع را هم جزء مبيع مى‏دانند.
6. در مورد حفظ مال غيرمنقول، مطابق آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، مال غيرمنقول فقط به مالك آن داده مى‏شود تا در تصرفش باقى بماند، اما قانون اجراى احكام مدنى حكم به دادن مال غيرمنقول به مالك يا متصرف ملك نموده است. و در مورد عوايد موجود مال غيرمنقول توقيف شده، قانون اجراى احكام مدنى بيان مى‏دارد: عوايد مال غيرمنقول به امينى كه طرفين معين كرده‏اند، و در صورت عدم تراضى، به شخص امينى كه دادورز (مأمور اجرا) معين مى‏كند، سپرده خواهد شد، ولى اگر عوايد، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسليم مى‏گردد. اما آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، بازداشت منافع مال غيرمنقول يا بازداشت محصول درو شده را از نظر تعيين حافظ، تابع آيين‏نامه (مثل حفظ خود مال غيرمنقول) مى‏داند.