دانشگاه ازاد نوراباد ممسني

بررسي وضعيت اجارة بدون مدت در حقوق مدني ايران ، مصر ، فرانسه و فقه اسلامي (4)

 

مبحث سوم: پايان اجارة بدون مدت
 

مقصود از پايان اجارة‌بدون مدت، اجاره‎هايي است كه نفوذ حقوقي دارد. بنابراين اگر عقد اجاره‎اي به دليل ذكر نشدن مدت كه منجر به مجهول شدن مورد معامله شده است باطل باشد، ديگر جايي براي پرداختن به اين موضوع نيست. اگر مستأجر از عين مستاجره‎اي كه عقد اجاره‎اش به هر دليل باطل باشد استيفاي منفت كرده باشد، موجر مستحق اجرة‎المثل است. بديهي است كه در اين مورد، هيچ رابطة قراردادي ميان موجر و مستأجر وجود ندارد در حقوق مدني ايران، موجر مي‎تواند به استناد مادة 337 قانون مدني، الزام مستأجر را به پرداخت اجرة‎المثل از محكمة ذي‎صلاح بخواهد.
اما اينكه ذكر نشدن مدت در چه مواقعي موجب بطلان عقد مي‎شود، در نظامهاي مختلف حقوق متفاوت است.
درحقوق مصر اگر متعاقدين مدت عقد را ذكر ننمايند و همچنين اگر پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار ماه، سال يا هر واحد زماني ديگر را مشخص نكنند، قانون ابتدائاً اجرة‎المثل عين مستأجره را مشخص مي‎كند. بعد از آن، قانون به عرف رجوع مي‎كند تامعلوم شود عرف براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره، چه واحد زماني را در نظرگرفته است. مادة 562 قانون مدني مصر، مقرر مي‎دارد:
«اگر متعاقدين بر مقدار اجاره بها توافق ننمايند يا اصولاً اثبات مقدار اجاره بها متعذر باشد، در اين صورت اجاره بهاي عين مستأجره، اجرة‎المثل آن خواهد بود.»
بنابراين، اگر شخصي زميني را بدون تعيين اجاره بها و مدت عقد براي زراعت اجاره كند، مقدار اجاره بها اجرة‎المثل زمين است. و از آنجا كه تعيين پرداخت اقساط اجاره بهاي زمين زراعتي در عرف، سالانه است، لذا مدت عقد نيز براي يك سال خواهد بود (سنهوري، 1928، ج6، 771).
بنابراين، ملاحظه مي‎شود كه درحقوق مصر موارد بطلان عقد اجاره نادر است، زيرا نه تنها اجاره‎اي كه مدت آن ذكر نشده ولي پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه يا سال معين است باطل گردد، بلكه اجاره‎اي كه مدت و اجاره‎ بهاي آن مشخص نيست نيز باطل نمي‎شود. قانونگذار طريقة تعيين مدت را در مورد اول به مادة 563 قانون مدني، و در مورد دوم به عرف واگذار كرده است.
حال بعد از اينكه مطابق قانون يا مطابق عرف، مدت عقد اجاره‎اي را كه متعاقدين مدت آن را ذكر ننموده‎اند يا اينكه مدت را ذكر نموده‎اند اما اثبات مقدار اجاره بهاي آن متعذر است تعيين كرديم، دربارة پايان اين اجاره بايد به مادة 563 قانون مدني مصر رجوع كنيم. اين ماده، تشريفات ويژه‎اي در خصوص پايان عقد اجاره بدون مدت، مقرر كرده است، كه پيش از اين شرح آن گفته شد (سنهوري، 1928م، ج6، ص149).
اما در حقوق فرانسه، عقد اجارة‌بدون مدت، زماني پايان مي‎پذيرد كه متعاقدين مواعدي را كه عرف محل تعيين مي‎نمايد، رعايت نمايند. يعني، در اين مواعد عرفي، به طرف ديگر عقد اعلام پايان مدت عقد شود. ليكن، قانون مشخص نمي‎كندكه در ظرف چه مدت، متعاقدين مي‎توانند تقاضاي فسخ اجاره را بنمايند؛ بلكه اين امر براساس مادة 1726 قانون مدني فرانسه،به عرف محل واگذار شده است (capitan, 1932, p. 611).
براساس مادة 486 قانون مدني ايران، عقد اجاره‎اي كه مدت آن تعيين نشده باشد و همچنين متعاقدين مشخص نكرده باشند كه پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز است يا ماه يا سال، به لحاظ معلوم نبودن مقدار منفعت باطل است.
در اين‎ صورت و براساس مادة 337قانون مدني، هيچ‎گونه رابطة قراردادي ميان موجر ومستأجر باقي نمي‎ماند. و هر وقت كه مستأجر بخواهد، مي‎تواند عين مستأجره را تخليه كند و هر وقت موجر بخواهد، مي‎تواند تقاضاي تخلية عين مستأجره را بخواهد. در اين صورت، موجر مستحق اجرة‎المثل خواهد بود.
اما اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود و متعاقدين مدت عقد را ذكر نكنند، ولي پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز، ماه يا سال تعيين نمايند، در اين صورت برحسب اينكه كدام يك از نظريه‎‎هاي مطروحه راجع به مادة 501و515 قانون مدني را بپذيريم، جواب سؤال ممكن است مختلف باشد.
اگر نظرية طرفداران عدم وقوع عقد را بپذيريم، در اين صورت بعد از پايان مدت اوليه هيچ گونه رابطة قراردادي ميان موجر ومستأجر باقي نمي‎ماند. در اين صورت، مانند عقد اجارة باطل، موجر هر وقت بخواهد، مي‎تواند تقاضاي تخلية عين مستأجره را بخواهد. و برعكس، مستأجر هم مي‎تواند هر زمان كه مي‎خواهد، عين مستأجره را تخليه نمايد. در اين صورت و براساس مادة 337 قانون مدني، موجر مستحق اجره‎المثل است.
اما اگر نظرية طرفداران تجديد عقد اجاره را بپذيريم،‌در اين صورت عقد اجارة لازم كه بين موجر و مستأجر به وجود آمده است، تا انقضاي مدت ضمني كه پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار آن تعيين شده است، لازم‎الرعايه خواهد بود. بنابراين، اگر كسي خانه‎اي را براي هر ماه به مبلغ 50‎هزار تومان اجاره بها اجاره نمايد، مطابق مادة 501، عقد اجاره براي مدت يك ماه به وجود مي‎آيد. اما بنا به تفسير طرفداران تجديد ضمني عقد اجاره، اگر مستأجر بعد از انقضاي مدت يك ماه همچنان عين مستأجره را در اختيار گيرد و موجر نيز تخلية يد او را نخواهد، عقد اجاره تجديد ضمني مي‎شود كه براي مدت يك ماه ديگر لازم‎الرعايه است و هيچ كدام از متعاقدين حق منع آن ندارد.
اما اگر نظرية‌طرفداران وقوع عقد جايز (بالعرض و قابل فسخ براساس توافق طرفين) يا عقد خصوصي جايز را بپذيريم، در اين صورت از يك طرف رابطة ميان موجر و مستأجر قراردادي است و از طرف ديگر، هر كدام از متعاقدين مي‎توانند هر زمان كه بخواهند بعد از انقضاي مدت اوليه كه عقد اجاره لازم است، عقد اجاره را فسخ نمايند.

نتيجه
 

در حقوق مدني ايران اگرمتعاقدين مدت عقد اجاره را ذكر نكنند، و همچنين پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز، ماه يا سال تعيين ننمايند و از طريق ديگري مقدار منفعت را مشخص نكنند، عقد اجاره باطل است. اما اگر عقد اجاره‎اي منعقد كرده باشند كه در آن مدت تعيين نشده باشد اما پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه يا سال تعيين شده باشد، مطابق مادة‌قانون مدني، عقد اجاره براي مدتي كه براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعيين شده است، منعقد مي‎شود. اما در خصوص مازاد برآن ميان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد. به نظر مي‎رسد، قولي صحيح باشد كه معتقد به وقوع عقد خصوصي جايز (بالعرض) است. اين عقد بعد از انقضاي اولين مدتي كه براي پرداخت اقساط مال الاجاره تعيين شده است، به وجود مي‎آيد.